• Telefón
  • E-mail
  •  

Život s rodinou v Rakúsku - Nový dom v Rakúsku - Ako na to?

     Rozhodli ste sa stavať Váš rodinný dom v Rakúsku? Je potrebné aby ste pred samotnou realizáciou získali dostatočné množstvo informácií a všetko dôkladne naplánovali. Na začiatku budete postupovať v línii najdôležitejších krokov:

1. Výber pozemku

     Základnými parametrami vhodného stavebného pozemku vo Vašich očiach, by mali byť vždy lokalita, veľkosť, orientácia, sklon a v neposlednom rade cena. Je veľmi ťažké nájsť pozemok ktorý by spĺňal všetky Vaše požiadavky a kritériá. Naplánujte si rebríček dôležitosti kritérií od najdôležitejšej požiadavky, po tú pre Vás najmenej podstatnú. 

     Vždy sa dôkladne informujte o nosnosti pôdy, výške spodnej vody, možnosť zastavanosti a dostupnosť pripojenia na distribučné rozvody vody, kanalizácie, elektra a plynu. Základné údaje môžete získať priamo od predávajúceho (resp. od realitného makléra). Tie dôležitejšie si preverte vždy na obecnom úrade. Množstvo najreálnejších informácií o vlastnostiach pozemku priamo z "prvej ruky" získate u ochotných obyvateľov v susedstve ktorý už celú cestu výstavby prežili na vlastnej koži. Často Vás môžu upozorniť na vlastnosti pozemku ktoré by mohli negatívne ovplyvniť následnú cenu výstavby.

     Nezabudnite sa pýtať na celkovú a kompletnú cenu pozemku, vrátane všetkých poplatkov spojených s prepisom vlastníctva a tiež na poplatky podielu na komunikáciách (cesta, chodník), ako aj podielu na sieťach (voda, kanál, elektro, plyn). Tieto navyšujúce príplatky bývajú často pre pozitívnejšie pôsobenie ceny za pozemok "ukrývané".

2. Projekt

     Projekt pre stavebné povolenie (Einreichplan) môže vypracovať len autorizovaná projekčná kancelária zapísaná v Rakúskom registri. Slovenský projekt ku stavebnému konaniu (v podobe ktorú poznáte na SK bežne) nie je použiteľný.

     Projekt ku stavebnému konaniu má svoje špecifiká a zvyklosti ktoré musia byť dodržané. Rovnako tak je potrebné dodržiavať regulatívne predpisy lokality a stavebného zákona Rakúska ako zastavanosť, spôsob zástavby, vzdialenosti, výšky podlaží, celková výška objektu, sklon strechy, atď. Neoddeliteľnou súčasťou projektu pre stavebné konanie je energetický certifikát.

     Počas spracovania dokumentácie pre stavebné povolenie by mal projektant aktívne komunikovať s príslušným stavebným úradom. Zabezpečí tak plnohodnotne akceptovateľnú dokumentáciu, ktorú Vám po stavebnom konaní úrad nevráti s pripomienkovaním na zapracovanie úprav.

3. Stavebné povolenie

     Držiteľ kompletnej dokumentácie potrebnej ku stavebnému konaniu, túto predloží na schválenie stavebnému úradu. V tejto fáze budete potrebovať dostatok trpezlivosti. Každá obec funguje individuálne. Niekde čakáte dlhšie, inde kratšie. Najhoršia alternatíva je žiadať o stavebné povolenie počas letných mesiacov. Tomuto obdobiu pokiaľ možno sa vyhnite v ktorejkoľvek obci. Schválenie totiž bude prebiehať vzhľadom k dovolenkám jednotlivých členov komisie, príliš dlho.

   Po posúdení a úspešnom schválení dokumentácie stavebnou komisiou, obec ešte vyzve všetkých obyvateľov alebo vlastníkov dotýkajúcich sa okolitých nehnuteľností, ku vzneseniu námietok k Vášmu projektu. Čas na "protest" je časovo obmedzený na 14 dní. Tento čas v prípade potreby viete skrátiť osobným stretnutím s každým budúcim susedom s Einreichplan-om v ruke so žiadosťou o podpísanie súhlasu. Pokiaľ vlastníci nehnuteľností do 14tich dní nepodajú žiadne námietky, považuje sa "ich ticho" za súhlasné stanovisko.

     Zostáva teda už len pár dní a stavebné povolenie v tlačenej podobe máte doma.

4. Výber realizačnej spoločnosti - dodávateľ stavby

     Jedným z najdôležitejších krokov investora pri stavbe alebo rekonštrukcii rodinného domu je výber zodpovednej a kvalifikovanej stavebnej spoločnosti. Pri stavbe na území Rakúska je potrebné byť pozornejší.

- Legálna výstavba

     Každá stavebná spoločnosť realizujúca a dodávajúca stavby na územie Rakúska je povinná spĺňať a dodržiavať rad podmienok a povinností plynúcich z legislatívy a zákonníka Rakúskej republiky. Medzi najčastejšie prehrešky nezodpovedných resp. "nevedomých" stavebných spoločností patria:

  • nelegálna činnosť spoločnosti na území Rakúskej republiky
  • použitie nekvalifikovaných pracovníkov bez povolenia a prihlásenia na AT ministerstvá
  • použitie materiálov nepovolených Obchodnou komorou Rakúskej republiky
  • obchodovanie bez prideleného a schváleného Rakúskeho IČDPH (ATU Nr.)
  • nekvalifikovaná obchodná činnosť - neschválená odbornosť
  • porušovanie zákona a predpisov BUAK

Investor si musí uvedomiť že je zodpovedný za dodržanie podmienok Rakúskej republiky a v prípade akéhokoľvek porušenia zo strany realizačnej firmy bude znášať sankcie od zodpovedných inštitúcií vo výške stanovenej kontrolným orgánom aj on sám. Kontroly na stavbách vykonávajú najmä:

  • Finančná polícia - Obchodná komora - BUAK - Bezpečnosť práce

- Cenové ponuky

     Stavebné spoločnosti pôsobiace na Rakúskom stavebnom trhu dostatočne dlhé obdobie dobre poznajú všetky svoje povinnosti a vzhľadom k tomu sú predurčenejšie ako dobrý výber pre investora. Spoločnosť pôsobiaca v Rakúsku krátkodobo resp. začínajúca ("skúšajúca") firma alebo spoločnosť, predstavuje naopak pre investora riziko.

     Investorom preto odporúčame - pýtajte sa zástupcov firiem a spoločností vo výbere, na skúsenosti s kontrolnými orgánmi, akým spôsobom Vám zaručia legálne zrealizovanie diela až po bezproblémovú kolaudáciu ako aj na povinné vedenie Rakúskeho účtovníctva a pridelené ATU Nr.

     Rôzne firmy - rôzne zvyky. A to platí aj pri vypracovaní cenových ponúk. Po zadaní dopytu sa investorom do rúk dostávajú rôzne spracované výstupy cenových ponúk. Od najjednoduchších ("Cena diela =") cez etapové ("Základy =", "Hrubá stavba =", "Interiér =", "Exteriér =") až po dokonale spracované položkové cenové ponuky, kde je podrobne rozpísaná každá jedna položka, jej množstvo a jednotková cena.

     Z prvých dvoch uvedených typov cenových ponúk nie je zrejmé čo skutočne investor kupuje, v akých množstvách a čo všetko ponuka obsahuje, resp. neobsahuje. Investor teda porovnáva len výslednú cenu, ktorá je samozrejme často skresľujúca až zavádzajúca. V kombinácii s (pre firmu alebo stavebnú spoločnosť) dobre nastavenú Zmluvu o dielo (viac v ďalšom článku), si potom nečestné firmy robia s investorom a jeho financiami "čo len chcú" a bezproblémovo, bez limitu navyšujú finančný plán. Je to realita a už sme sa s tým mnohokrát stretli pri preberaní niektorých stavieb po iných stavebných spoločnostiach.

     Korektná cenová ponuka je vypracovaná podrobne - položka po položke, časť po časti, práca po práci. Takúto cenovú ponuku vypracuje skutočný odborník, ktorý ovláda všetky technické, technologické a energetické záležitosti a potreby stavby a ovláda zákonom stanovené podmienky stavieb v AT. Zvlášť pri nápočtoch a cenotvorbe z dostupnej dokumentácie pre stavebné povolenie (Einreichplan).

     Pri dôkladne spracovanej cenovej ponuke s výkazom-výmer ktorá je po odsúhlasení neoddeliteľnou súčasťou zmluvy o dielo má investor istotu že cena za dielo nebude za žiadnych okolností počas realizácie navyšovaná o skryté ("ponuka neobsahovala") náklady ktoré "neboli súčasťou ponukovej ceny".

     Investorom teda odporúčame - kontrolujte ponuky, položku po položke, aby ste porovnávali porovnateľné. Nenechajte sa slepo zviesť nižšou výslednou cenou diela chabej a neúplnej ponuky. Nie vždy znamená najnižšia ponúknutá cena, najnižšiu cenu ktorú zaplatíte vo finále.

- Zmluva o dielo

     Spečatením dohody o dodávke a realizácii stavby medzi investorom a stavebnou spoločnosťou je "Zmluva o dielo". Zmluvné strany by mali byť týmto dokumentom chránené v rovnocennom pomere a teda investor dostane to čo kupuje v dohodnutom množstve, kvalite a cene a stavebná spoločnosť dostane zaplatené.

Dbajte na to aby zmluva o dielo obsahovala:

  • objednávateľ, dodávateľ
  • miesto dodania (adresa, číslo pozemku)
  • presná špecifikácia diela (bez odvolávania na výmery v cenovej ponuke)
  • zoznam dostupnej projektovej a inej dokumentácie (realizačný projekt, statika...)
  • presná cena diela (trvajte na fixnej cene bez možnosti navýšenia a)
  • potvrdenie spoločnosti že je detailne a v plnej miere oboznámená s projektom a jej technickými časťami
  • rozpis financovania (spôsob akým bude dielo platené - orientačný harmonogram platieb, ceny, spôsob)
  • postupný prevod zabudovaného materiálu do Vášho vlastníctva po zabudovaní v akejkoľvek časti (po jej uhradení)
  • termíny (najlepšie s orientačným harmonogramom)
  • sankcie (výška a definícia v akých situáciách)
  • možnosti odstúpenia od zmluvy o dielo
  • garancia legálnosti (trvajte na úhrade akejkoľvek sankcie za nelegálnosť na náklady realizačnej spoločnosti)
  • cenová ponuka ako neoddeliteľná príloha

5. Čo ďalej?

     Máte pozemok, máte stavebné povolenie aj vybratú realizačnú spoločnosť. Od začatia stavby Vás ale ešte delí pár potrebných povinností.

- Geodetické zameranie a vyznačenie pozemku.

    Geodetické zameranie pozemku býva zrealizované obyčajne aj pri kúpno-predajnej aktivite. Nemusí to však byť pravidlom, alebo môže dôjsť aj ku nevedomému odstráneniu bodov zamerania v dobe medzi kúpou a začatím realizácie. 

    Označenie "geobodov" slúži stavebnej spoločnosti na správne polohové zameranie a osadenie stavby na pozemku. Výškové osadenie je zamerané podľa výškových bodov zaznamenaných v projekte.

- Distribučné siete

    Žiadosti o zriadenie pripojenia na distribučné siete kanalizácie, vodovodu a elektra (prípadne plynu) je potrebné riešiť v dostatočnom predstihu, najlepšie do doby zahájenia stavebných prác. Najskôr však po právoplatnom rozhodnutí stavebného povolenia.

    Vodovod a kanalizácia sa nahlasujú rozdielne podľa lokality buď to na obecnom úrade alebo u správcu sietí. Elektroprípojku najrýchlejšie vyriešite cez lokálne spoločnosti zabezpečujúce elektromontáže. Okrem prihlásenia a zriadenia prípojky Vám dokážu za zálohový poplatok zapožičať stavebnú rozvodovú skriňu (na SK "Antoník" Vás nepripoja). V prípade záujmu o plynovú prípojku (dnes už žiada len 1 dom z 20) je vhodné tak isto osloviť lokálnu spoločnosť zabezpečujúcu rozvody plynu (po dodaní cenovej ponuky na zrealizovanie kompletného rozvodu vrátane plynomeru túto myšlienku rýchlo prehodnotíte).

    Tiež nezabudnite vyžiadať protokol o všetkých inžinierskych sieťach, ktoré budú stavebnej spoločnosti slúžiť ako podklad k ich vytýčeniu a ochranu pred prípadným poškodením.

- Baumeister (Baufuhrer)

    Zmluvnou dohodou so stavebným dozorom zabezpečíte povinnú odbornú kontrolu vhodnosti použitých materiálov, dodržiavanie technologických postupov, dodržanie správnosti skladieb konštrukcií, správnosť statiky, dodržanie stavebného zákona a bezpečnosti práce.

- Nahlásenie zahájenia stavebných prác

    Dôležitý krok. Postačuje zájsť na obecný úrad (najneskôr jeden deň pred začatím stavebných prác) a nahlásiť termín zahájenia stavebných prác. V Burgenlande dostanete "za odmenu" stavebnú plaketu, ktorá musí byť trvalo a viditeľne umiestnená na stavenisku počas celej doby výstavby.

     Pokiaľ plánujete mať na svojom pozemku studňu, podliehate tiež nahlasovacej povinnosti, ktorú môžete jednoducho vyriešiť jedným ťahom pri návšteve obecného úradu.

Život s rodinou v Rakúsku - Nový dom v Rakúsku - Ako na to?







Skúsená a spoľahlivá stavebná spoločnosť pôsobiaca na trhu od roku 2002 pod názvom Bc. Filip Ďurica D-Techbau a v súčastnosti ako D-Techbau, s.r.o.

Profesionálny partner, ktorý dokáže vyhovieť Vašim predstavám a potrebám a prekonzultuje s Vami každú Vašu požiadavku.

MÁM ZÁUJEM O VAŠE SLUŽBY