F&Q

Veľmi dobrá otázka - a som rád, že ju často kladiete. Mnohí sa totiž zamerajú len na samotnú cenu stavby domu, no zabúdajú, že okolo nej sa točia aj ďalšie povinné či odporúčané výdavky.

Z vlastnej praxe vám viem pomôcť zorientovať sa v tom, čo všetko treba pri kúpe pozemku, príprave projektovej dokumentácie a stavbe domu v Rakúsku zarátať do rozpočtu, aby ste neskôr neboli nepríjemne prekvapení. A keď už sme pri tom - mnohé z týchto nákladov sú už u nás zohľadnené v orientačných cenách, ktoré pri prvých rozhovoroch s klientmi prezentujeme. Nezvyknem "prifarbovať" cenu, poukázaním len na "múry" - ale snažím sa transparentne informovať o všetkom o čom viem a je to podstatné.

a) Poplatky pri kúpe pozemku v Rakúsku:

• Daň z prevodu nehnuteľností - 3,5% z kúpnej ceny
• Poplatok za zápis do katastra - 1,1% z kúpnej ceny
• Poplatok notárovi za spracovanie zmluvy - cca 1% z kúpnej ceny
• Poplatok za overenie podpisov a správne kolky - 100 až 900 €
• Provízia pre realitného makléra - zvyčajne 3% + DPH

b) Projektová dokumentácia pre Rakúsko:

• štúdia a koncept domu v Rakúsku - od 750 €
• projektová dokumentácia ku stavebnému konaniu v Rakúsku - od 3 950 €

c) Poplatky a náklady pri stavebnom procese v Rakúsku:

• Poplatok za predbežnú kontrolu projektovej dokumentácie - cca 240 € / hodina
• Poplatok za stavebné konanie - od 450 €
• Poplatky za napojenie na distribučné siete - od 7 000 € do 30 000 € (toto je veľmi individuálne a je potrebné riešiť už pred kúpou konkrétneho pozemku)
• Geodet pre Grenzverhandlung - pokiaľ je potrebné - cca 1 650 €
• Geodet pre zameranie polohopisu a výškopisu - od 450 €
• Poplatok za vydanie stavebného povolenia - rádovo pár stoviek
• Poplatok za Bauplaketu - 40 až 100 €
• Baumeister - cca 350 € mesiac + dopravné náklady
• Poplatok za kolaudáciu - od 800 €
• Často prekvapujúci - Poplatok za pripojenie na obecnú kanalizáciu - tento poplatok vždy príde po kolaudácii, keď ho klient vôbec neočakáva! Prešli cez nás takéto vyúčtovania poplatkov v sumách od 2 690 € až do 9 220 €. Nezabudnite naň, aby vás neprekvapil!
• ešte doplním cenu za vŕtanie Studne - v orientačnej cene 110 € / m - bez technológie

Samozrejme ide len o sumár najčastejšie nevyhnutných alebo odporúčaných poplatkov a môže sa stať, že niekto (hlavne inštitúcie) "vykúzli" niečo nové.

Nebudem vás zaťažovať rozdielmi v technických normách a predpisoch. Že existujú - a nie je ich málo - je zrejmé asi každému. Nepovažujem však za pridanú hodnotu, aby ste na tejto stránke museli čítať odborné výklady alebo paragrafy.

Stavby aj projektovanie domov realizujeme na oboch stranách hranice - na Slovensku, aj v Rakúsku - takže mám priame porovnania z praxe. Vychádzam z predpokladu, že celý proces zveríte skúsenej stavebnej firme, a teda sa nemusíte báť formálnych či legislatívnych nástrah.

Zameriam sa však na podstatu, ktorú vnímajú klienti najviac - teda či je niečo jednoduchšie alebo zložitejšie, a lacnejšie alebo drahšie a ešte doplním aj časovú náročnosť dlhšie alebo kratšie. Rozdelím to podľa jednotlivých fáz projektu:

• Štúdia rodinného domu v Rakúsku - všetky sledované parametre sú zhodné s procesom na Slovensku - riešia sa preferencie, pozemok, regulatívy, základný návrh.
• Projektová dokumentácia ku stavebnému konaniu v Rakúsku - jednoduchšie, lacnejšie, časovo kratšie - dokumentácia je stručnejšia, rýchlejšia na spracovanie a v praxi aj finančne dostupnejšia ako pre Slovensko.
• Získanie stavebného povolenia v Rakúsku - jednoduchšie, drahšie, časovo kratšie - proces je transparentnejší, rýchlejší a menej byrokratický, ale sprevádzajú ho vyššie poplatky ako na Slovensku.
• Pripojenie na distribučné siete v Rakúsku - jednoduchšie, drahšie, časovo zhodné - proces prihlásenia cez formuláre je praktický a rýchly, povolenie trvá dlhšie ale neobmedzuje, obvykle sú siete dostupné pri pozemku, ceny sú však drahšie ako na Slovensku.
• Stavba domu v Rakúsku - stavebné materiély aj technológie sú takmer porovnateľné, no práca je v Rakúsku citeľne drahšia ako na Slovensku. Výsledná cena je teda mierne vyššia. Časovo zhodné.
• Kolaudácia v Rakúsku - celý proces kolaudácie je prehľadnejší, rýchlejší a finančne menej zaťažujúci ako na Slovensku.

Verím, že som uvedeným rozdelením lepšie definoval túto otázku a formuloval odpoveď v takom rozsahu, ktorý je pre vás informačným prínosom.

Získať stavebné povolenie v Rakúsku nie je extrémne náročné, ale nie je to ani záležitosť pre nedočkavých. Z vlastnej skúsenosti - najmä pokiaľ ide o malé obce - môžem povedať, že od momentu, keď je podaná kompletná projektová dokumentácia na stavebné konanie, trvá vydanie stavebného povolenia približne 6 až 8 týždňov. Samozrejme sa vždy nájdu aj špecifické výnimky, kde je tento čas kratší alebo dlhší.

Doba schvaľovacieho procesu sa však môže meniť podľa viacerých faktorov:

• Pozemky v obciach s čiastočnou stavebnou uzáverou - v takýchto prípadoch je proces zložitejší a vyžaduje individuálne posúdenie
• Mesiac, v ktorom prebehne podanie - počas leta alebo sviatkov sa tento proces značne predlžuje, najmä pre dovolenky na obciach a úradoch
• Spôsob výzvy na pripomienkovanie stavebného zámeru projektu od susedov - obec môže vyzývať dotknutých susedov k vyjadreniu oficiálne, alebo si ich podpisy zabezpečí klient sám. Táto možnosť môže celý proces zrýchliť aj o viac ako dva týždne

Vrátim sa k úvodu mojej odpovede. Nezabúdajte prosím, že pred samotným podaním je potrebné mať hotovú a predbežne odkontrolovanú projektovú dokumentáciu pre Rakúsko. A tej predchádza štúdia domu podľa Rakúskych obecných regulatív, ktorá definuje základné hmoty, riešenia a celkový koncept. Toto už je predmetom iného časového rámca a zároveň ďalšej otázky, ktorú u nás určite nájdete zodpovedanú.

V každom prípade: Ak máme spolu jasne definovaný zámer a dokumentáciu pripravujeme my, vieme celý proces od prvotnej štúdie až po právoplatné stavebné povolenie naplánovať realisticky a efektívne. Bez zavádzania, bez "sľubov na počkanie". Tak, ako sa to robiť má. 

Ďalšia z veľmi jednoducho a všeobecne položených, ale nie jednoducho zodpovedateľných otázok. Nemám na to jednoznačnú odpoveď. 

Musím vždy prihliadať na veľkosť domu, počet podlaží, zvolený rozsah dodania, konštrukčnú zložitosť, predpokladaný vývoj počasia a samozrejme aj nevyhnutné technologické prestávky počas výstavby. Štandardne však dokážeme od zahájenia stavby odovzdávať hotový dom v Rakúsku do štádia holodom v týchto časových rámcoch:

• Dom do 120 m2 orientačne do 12 mesiacov
• Dom od 120 m2 do 250 m2 do 16 mesiacov
• Dom nad 250 m2 viac ako 16 mesiacov

Tieto údaje však nie sú "garantovaný kalendár", ale zodpovedná orientácia. Každý projekt žije vlastným životom - niekedy po technickej stránke, niekedy vďaka zmenám v rozhodnutiach klienta v priebehu výstavby.

Jedno však viem určite. Nikdy neuprednostním rýchlosť pred kvalitou. Neprispôsobujeme sa termínom tak, aby trpela poctivá práca, bezpečnosť, alebo konštrukčná logika. Dom nie je tovar. Je to pristor, v ktorom má človek čo najbezstarostnejšie prežiť desaťročia. A tak k našim stavbám pristupujem.

Paušalizovanie ceny - obyčajne na základe prepočtov na m2 úžitkovej plochy - nepovažujem za príliš zodpovedný prístup pri orientačnej cenotvorbe. Individuálny prístup musí už v samotnom úvode vybudovať s klientom korektný a dôveryhodný vzťah. Preto "plácnuť" rýchlu odpoveď z môjho pohľadu nedáva zmysel - a už vôbec nie pridanú hodnotu pre klienta. 

Tento proces u nás vždy začína úvodným osobným stretnutím, kde dokážeme bližšie spoznať zámer klienta a definovať si jeho preferencie, potreby, štýl aj predstavy o architektúre. 

Naše portfólio siaha od klientov s "neobmedzeným rozpočtom" ku klientom so striktne obmedzeným rozpočtom, ktorý sú ochotní (alebo majú možnosť) pre svoju túžbu bývania uvoľniť. Preto sme zvyknutí pružne reagovať už pri tvorbe projektovej dokumentácie - alebo dokonca ešte skôr, pri výbere pozemku. 

Celý projekt následne vedieme s prihliadnutím na túto veľmi dôležitú informáciu. Dostupné finančné prostriedky však musia vytvárať reálnu cenu, nie zavádzajúcu predstavu. Preto je dôležité byť realista - a áno, niekedy som aj poslom menej príjemnej pravdy a následne korektor požiadaviek. 

Cena stavby domu v Rakúsku však určite závisí aj od ostatných hlavných faktorov: veľkosť domu, členitosť a zložitosť konštrukcií, lokality, materiálu a požadovanej fázy dokončenia. Zjednodušene sa však dá orientovať základnou priemerovanou cenou našich aktuálne aktívnych projektov stavieb domov v Rakúsku v sezóne 2025/2026:

• Hrubá stavba v priemerovanej cene 1 250 EUR/m2 úžitkovej plochy 
• Holodom (vrátane hrubej stavby) v priemerovanej cene 2 350 EUR/m2 úžitkovej plochy 
• Pre dokončenie domu do kompletného štandardu interiéru (obklady, dlažby, sanita, parkety, interiérové dvere), tiež zjednodušene nazývané ako dom na kľúč je vhodné a odporúčam počítať s nákladom orientačne 20 000 EUR na každých začatých 50 m2 úžitkovej plochy domu 

Veľmi často - najmä pri menších projektoch - sa stretávam s predstavou, že znížením úžitkovej plochy aj pod 120 m2 automaticky klesá aj cena za m2. Žiaľ, tak to nefunguje. Cena sa v týchto prípadoch naopak často zvyšuje, pretože náklady na niektoré časti dodania - napríklad technológie - zostávajú veľmi podobné ako pri väčšom dome. 

Rovnako často počúvam názor, že garáž alebo sklad by mali byť výrazne lacnejšie na m2. Vždy hovorím áno, lacnejšie, ale nie príliš výrazne. Pokiaľ sú tieto priestory plnohodnotné a kompletne dokončené, obsahujú prakticky všetko čo aj úžitková plocha domu. Rozdiely v cene sú preto minimálne.

Je nesmierne množstvo vstupných faktorov, prepočtov a súvislostí, ktoré je potrebné zohľadniť. Preto sa vraciam ku svojim úvodným vetám tejto odpovede. 

Je to jednoduché. Zavolajte, dohodneme si stretnutie, ktoré vás naplní individuálne správnymi odpoveďami na vaše otázky. Bez záväzku.